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盈利攀升融资成本下降,中国金茂展现央企核心竞争力

文章来源:admin    时间:2022-05-09

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在房地产风云动荡的2021年,央企中国金茂(00817.HK,下称“金茂”)凭借强劲的销售回款、稳健的资金把控能力,向投资者交出了一份靓丽的年终答卷。

3月29日,金茂发布2021年业绩报告,显示集团全年录得合同销售金额2356亿元,销售回款率超95%;营业收入900.6亿元,同比上升50%;毛利167.58亿,同比上升38%;股东应占利润(扣除投资物业公平值收益后)48.27亿,同比大增49%。

近五成的净利润增速,一定程度上超出市场预期,显示出金茂稳健可持续的盈利能力。自2015年以来,金茂逐步形成“以城聚人,以城促产”的城市运营逻辑,其一二级联动的独特开发模式,使金茂拥有别于同行的竞争优势、以及更广阔的利润空间。

得益于集团亮眼的经营态势,中信建投、瑞银、花旗等券商陆续给予金茂买入评级,资本市场对其认可度不断提升。在原有低融资利率的基础上,各金融机构与金茂的合作也愈发紧密,截至2021年12月31日,金茂未提取的贷款余额达1114.55亿元。

展望未来,中国经济发展面临的风险与挑战并存,但经济基本面韧性强、潜力足、长期向好的态势不变,新型城镇化仍将持续,城市更新需求不断涌现。中国金茂将持续以“释放城市未来生命力”为己任,推动城市升级与产业升级,与时代共建美好人居。

深耕一二线城市销售创新高

市场震荡期,方显企业本色。面对严峻的行业形势,去年金茂以现金流安全为底线,坚持快收缓支,严控债务规模,“三道红线”维持绿档。同时,公司销售业绩逆势创新高,全年实现签约额2356亿元,稳居行业TOP15地位,万豪国际平台网站

将时间轴拉长,从2015年宣布转型城市运营商以来,金茂的销售金额从300亿跨越至2021年的2356亿,以不可忽视的增长速度,跻身行业头部阵营。

能在楼市调整期稳步前行,得益于金茂对品质住宅需求的坚持,对一二线高能级城市的深耕。此外,金茂坚持打造“科技人居”,9大场景打造金茂智慧社区,并针对90后年轻客群进行洞察,将需求融入产品设计,打造出系列标杆产品和活力圈层。

独特的产品力,助推金茂的百亿级城市公司不断增多。2021年,金茂在北京、南京、杭州、上海、青岛、宁波等9个城市签约销售金额突破100亿,其中,北京、南京销售金额突破200亿。金茂旗下百亿城市公司从2019年的4个,三年扩容至9个。

凭借在优质城市的持续深耕,金茂各项目的销售回款也极为亮眼。2021年,青岛大云谷崂山金茂府、南京云澜尚府成为青岛、南京的城市销冠项目;北京东叁金茂府、杭州金茂星外滩·秦望府在竞争激烈的北京、杭州市场获得了单盘超85亿的销售业绩。

进入2022年,楼市虽然仍在恢复阶段,但金茂管理层对公司发展不乏信心。截至2021年12月31日,金茂尚有已签约未做收金额2928亿元,其中一二线核心城市签约占比达87%。2022年,金茂计划供货超4000亿,二级货源中78%位于一二线核心城市。

此外,年报显示,金茂已为未来持续发展准备了充足的优质土地,2021年新获取62个二级项目,新增土地储备中82.4%位于北京、上海、广州等一二线核心城市。截至2021年12月31日,金茂的土地储备达9323万平方米,后续销售稳增无虞。

资金稳健“三道红线”保持绿档

地产板块销售业绩亮眼,为金茂各项营收指标提供了稳健增长的基石。年报显示,2021年,金茂实现营业收入900.6亿元,主要因城市运营及物业开发销售的收入增长,期内该板块收入占总收入比重达91%,录得826.4亿元,同比增长52%。

在此之上,多家券商对金茂的后市表现极为看好。海通证券研报称,维持金茂优于大市评级,目标价区间2.34~2.81港元,预测其2022年归母净利润52.36亿元。中金公司称,维持金茂跑赢行业评级,目标价2.79港元,预测金茂2022年归母净利润为60.37亿元。

相较于销售及盈利方面的表现,地产商在融资端是否通畅,更关乎企业发展命脉。

在过去的2021年,房地产行业经历了前所未有的巨变,这种巨变带来的阵痛,从房企融资总量上也可见一斑。克而瑞统计数据显示,2021年100家典型房企的融资量为12873亿元,同比下降26%,近五年来融资量首现负增长,达到五年来最低点。

值得注意的是,作为经营稳健向好的央企,金茂在融资环境整体趋紧的情况下,依然成功获取多笔高质量低息融资,包括利率3.2%的5年期6亿美元境外高级债、利率3.74%的3年期30亿普通中票、利率3.65%的3年期20亿普通中票......

在更直观的融资成本上,2019至2021年,金茂平均借贷成本分别为4.94%、4.42%、3.98%,融资成本逐年下降,处于行业最低水平,为公司未来发展提供了充沛的资金储备和盈利空间。

截至2021年期末,金茂的资产总额达到3688亿元,所有者权益951亿元,期末现金及现金等价物余额约264亿元,EBITDA利息保障倍数2.49倍。管理层在业绩会上表示,2021年中国金茂保持了“三道红线”全绿的安全稳健底盘。

得益于此,金茂与中国银行、中国农业银行、中国工商银行、交通银行等在内的多个优质金融机构保持良好合作,为中国金茂保持融资优势提供保障。数据显示,截至2021年12月31日,中国金茂未提取的贷款余额达1114.55亿元。

业内人士认为,在当下行业调整期,金茂此类企业拥有稳健的资金盘面、极具优势的融资成本,将有更多机会在公开市场择机拿地,为未来发展添粮加仓。当前,房企拿地利润空间已较前两年有所提升,随着市场不断出清,金茂的核心竞争力也将逐渐凸显。

城市运营规模效应显现

随着住宅开发增长天花板显现,房企均在积极探索新的发展模式。

2015年以来,金茂逐步形成“以城聚人,以城促产”的城市运营逻辑,围绕“大科技、大文化、大健康”三大产业,打造强大的产业导入和资源配套能力。这种一二级联动、注重规模效应的发展模式,不仅使金茂拥有更强的竞争力,还能成为金茂未来利润的有力补充。

业绩会数据显示,2021年金茂来自城市运营项目的签约额占比25.61%,较上年度提升4.37%;新增二级项目土地储备36%来自城市运营项目,对集团的业绩贡献度不断提升。

不同于一些房企的产业园、文旅城打造,金茂的城市运营不仅参与城建开发项目、城市功能板块开发建设等各方面的规划,还进行资源及产业导入,形成多元业态发展,打造多元化产业经济,展现金茂在城市运营方面的整体规划与布局。

这种模式,极为看中在城市运营上的规模效应。自2007年起,金茂每年落地一个城市运营项目,到2019年新增7个,2020年新增7个。在2021年,金茂仍新增6个城市运营项目,目前已累计获取城市运营项目34个,在全国产生规模效应与领先效益。

值得注意的是,金茂的母公司中国中化,在其城市运营板块发挥了有力的协同作用。背靠中国中化,金茂的资源协同优势进一步强化,城市运营发展打开了新局面。

2021年,中国金茂分别协同化工新材料公司和中化实业,在贵州和青岛打造贵阳水晶智慧新城与青岛西海岸科技城;为湖州南太湖项目引入先正达,打造智慧农业示范区标杆;在三亚南繁科技城引入了中种总部、中化化肥区域总部……

在产业导入与资源聚集方面,2021年,金茂与443家优势产业资源完成战略签约,期末其产业资源库内的活跃资源数量已超过1400家。行知行机器人、华师大附中、科大讯飞等优势资源已于落位金茂旗下青岛、嘉兴、宁波、金华等地的城市运营项目。

发挥资源协同优势的同时,金茂也持续强化自身综合实力,以多元业务板块助力城市运营进阶。5月,中国金茂旗下首个成功改造的城市级商业中心——南京览秀城焕新开业,以体验与创新业态为核心,定位为聚焦年轻中产家庭的城市级商业中心。

同时,金茂酒店正式发布五大自有品牌,为城市量身定制更具幸福感和品质感的生活空间。作为国内标杆高端物业和城市运营服务提供商,金茂服务积极外拓,持续完善城市服务体系,签约城市物业项目3个,覆盖面积81平方公里,签约面积932万平。

花旗表示,金茂在城市营运项目和建筑管理方面的优势,可舒缓其毛利率并重振盈利增长,母公司合并后资源协同效应增强,集团将更加专注于商业、服务和科技。较低的融资成本,也是金茂的显著优势所在,维持中国金茂“买入”评级。

金茂也表示,将继续发挥城市运营经验,推动城市升级与产业升级,助力政府打造城市新核心。 在深化城市运营模式的同时,持续提升开发及持有核心业务的经营效益,未来两大抓手将逐步固化为科技板块和服务板块,以打造行业核心竞争能力。

本文仅供参考,不构成投资建议。

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